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      9月4日，一份名為《上市房企中票發(fā)行政策全文》的會議紀要在網(wǎng)上流傳，引起各方熱議。但21世紀經(jīng)濟報道從權(quán)威渠道獲得的相關(guān)信息與網(wǎng)上流傳的紀要內(nèi)容有所不同，其中對于發(fā)債房企的要求有所變化。
      值得注意的是，記者從權(quán)威獲得的信息，發(fā)債房企的資質(zhì)要求中，添加了未受到國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等監(jiān)管機構(gòu)的處罰記錄及造成嚴重社會負面的事件出現(xiàn)的要求。對于發(fā)債房企，除此前網(wǎng)上資料顯示的上市公司的要求外，還明確提出其上市板塊需為“A股”，并且對其主體評級狀況亦有所要求。
     具體而言，認定標準上，什么叫房地產(chǎn)企業(yè)？并非傳言中的三條標準滿足任意兩條即為房企。而是明確指出發(fā)行人房地產(chǎn)業(yè)務的營業(yè)收入比重大于或等于50%的為房地產(chǎn)企業(yè)，對于沒有一類業(yè)務營業(yè)收入比重大于或等于50%的發(fā)行人，若其房地產(chǎn)業(yè)務的收入和利潤均在所有業(yè)務中最高，且均占公司總收入和總利潤的30%及以上的亦被認定為房地產(chǎn)企業(yè)。
     募集資金用途方面，知情人士還表示，權(quán)威信息與網(wǎng)上資料相比，去掉了“普通商品房開發(fā)的面積要占到項目總面積的70%以上”的要求，“執(zhí)行起來應該很快，近期就會開始操作”。
    發(fā)行時間上，由于大多數(shù)上市房企此前均未有過發(fā)債經(jīng)驗，因此估計需要大概兩個月時間評級及一個月的審批流程，預計銀行間第一筆房企發(fā)行債券將在今年年底推出。而據(jù)知情人士透露，本次交易商協(xié)會還首次為單獨一個行業(yè)發(fā)債制定了獨立的發(fā)行信息披露表格體系。
    由于設(shè)置了A股上市及評級門檻等要求，市場人士表示，能夠滿足銀行間市場發(fā)債要求的房企數(shù)目將較為有限。
    募集資金不得用作土地款
    在國家對房地產(chǎn)限價政策及國內(nèi)融資渠道受限的背景下，房企此前幾年普遍通過海外發(fā)債及非標方式進行融資。
    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年前7個月，中國房企海外融資規(guī)模達到424.33億美元，其中，7月份海外融資規(guī)模56.6億美元，環(huán)比下滑幅度為40.79%。此外，從萬科等10家標桿房企國內(nèi)外融資的表現(xiàn)看，7月份融資額度50.37億元，環(huán)比下降63.74%。
    而在銀行間市場，此前只允許保障房等民生項目進行發(fā)債融資。
    根據(jù)交易商協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2014年6月末，共有16家企業(yè)累計發(fā)行391.3億元保障房建設(shè)債務融資工具；累計有北京市、青海省、江蘇省等14個地區(qū)30家企業(yè)發(fā)行38期總額896.575億元保障房定向工具，對應支持超過51萬套保障性住房建設(shè)；保障房定向工具注冊余額182億元。其中，陜西煤業(yè)化工集團有限責任公司5月12日發(fā)行的15億元中期票據(jù)，是首次以公募形式發(fā)行的保障房類債務融資工具。
    但今年由于一系列監(jiān)管政策調(diào)控及宏觀經(jīng)濟變化，房企的融資境況也發(fā)生了變化。一位接近監(jiān)管層的人士表示，出于“惠民生，穩(wěn)增長”考慮，從保障性住房發(fā)債到普通商品房發(fā)債的政策是符合央行及協(xié)會一貫的政策精神延續(xù)的。“央行4月專門開了關(guān)于住房維穩(wěn)的會議。對于保障性住房建設(shè)，央行和協(xié)會一直有相關(guān)的支持性政策。”
    上述接近監(jiān)管層的人士還指出，本次銀行間市場房企發(fā)債的合規(guī)性是比較高的，前期試點較為謹慎，要求發(fā)債房企在境內(nèi)A股上市，且在國內(nèi)一、二線房地產(chǎn)市場占比較大。
    而目前房地產(chǎn)企業(yè)中資金匱乏的主要是中小型企業(yè)，需要救市的項目也主要集中在三、四線城市，“銀行間市場發(fā)債本次細則出臺之后，將有利于優(yōu)質(zhì)房企降低融資成本，對于整個房地產(chǎn)企業(yè)的并購整合也會有一定推動作用”。
    在發(fā)行主體的資質(zhì)要求上，記者獲取的信息中交易商協(xié)會要求發(fā)債房企房地產(chǎn)銷售業(yè)務應以中小戶型普通商品房為主；未來主營業(yè)務仍以普通商品房為主。并指出發(fā)債房企應積極參與棚戶區(qū)改造、保障性住房、自住商品房建設(shè)。
    資金用途上，記者獲得的消息是明確指出僅限于房屋建設(shè)開發(fā)，不得用作土地款等其他用途。上述接近監(jiān)管層人士還表示本次募集資金將采取專戶資金監(jiān)管模式，并提供相應的資金監(jiān)管協(xié)議，以“保證在確定是商品房之后，才能把錢投進去，避免資金被作為他用”。
    有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此次對于銀行間市場發(fā)債房企要求不存在“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”、“信貸違規(guī)”、“無證開發(fā)”等違法違規(guī)行為的要求其實是非常嚴格的要求，因為此類違規(guī)在房地產(chǎn)行業(yè)是非常普遍的。
    該人士還表示，房企在銀行間市場發(fā)行債務融資有利于其降低融資成本、縮短融資鏈條。且從信息透明性和合規(guī)性來說，銀行間市場發(fā)債的優(yōu)點也比較突出。

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