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   毫無疑問，大規模興建新城、新區、城市副中心等，勢必會導致地方城市建設貪大求快，市政配套、居民生活配套等諸多方面可能滯后與城市建設與發展的速度，產業的發展速度也沒有辦法支撐這么大體量的“造城運動”。

    “造城運動”，這個過程中不僅造成了巨大資源浪費，更潛藏著系統性風險。

    10月10日獲悉，成都天府新區已經獲批成為國家級新區，正式獲批文件將在近日內對外公布。

    天府新區成立于2010年，涉及四川省的成都市、眉山市和資陽市三個城市，目前規劃總面積1578平方公里，其中成都規劃范圍為1293平方公里。其發展目標和兩江新區一樣，要成為成渝經濟區一個次核心區。毫無疑問，天府新區獲批國家級新區之后，和其他國家級新區一樣，天府新區的樓市又將成為投資和關注的熱點，大規模的“圈地運動”有可能還會在天府新區發生。

    新區新城建設如火如荼

    回顧國家級新區發展歷程，自上個世紀90年代出現了上海浦東新區和天津濱海新區后，我國于2010年開始逐步放開國家級新區的審批節奏，2010年6月重慶兩江新區成立、2011年6月浙江舟山群島新區成立、2012年8月甘肅蘭州新區成立、2012年9月廣州南沙新區成立、2014年1月陜西西咸新區成立、貴州貴安新區成立，2014年6月青島西海岸新區成立、2014年6月大連金普新區成立、2014年10月成都天府新區將成立。

    就天府新區來說，將成為云貴川渝地區的第3個國家級新區，而西部地區的國家級新區數量將從目前的4個上升為5個。至此，全國國家級新區數量將達到11個。

   此外，如各地新區建設一樣，各地新城建設吐火如荼。以天津市為例，在2013年《天津市住房建設規劃（2011-2015年）》中的一個數字將天津一下子推到了聚光燈下。根據2013年10月中旬發布的天津市住房建設“十二五”規劃，5年規劃期內預計天津全市住房建設總建設量約為9500萬~12000萬平方米，其中新建保障性住房4875萬平方米，新建商品住房4625萬~7125萬平方米。規劃分區域進行了詳細闡述，相較于濱海新區、中心城區及環城四區，規劃稱將重點建設的薊縣、寶坻、京津、武清、寧河、靜海和團泊七座新城更有聚焦作用。

    四川天府新區、陜西西咸新區、貴州貴安新區、天津七座新城……這對于中國各大城市的新城新區建設來講，只不過是冰山一角，更大規模的新區新城建設仍然在如火如荼地進行中。

    2013年國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組對12個省區的調查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區；144個地級城市，平均每個規劃建設約 1.5個新城新區。

    毫無疑問，大規模興建新城、新區、城市副中心等，勢必會導致地方城市建設貪大求快，市政配套、居民生活配套等諸多方面可能滯后與城市建設與發展的速度，產業的發展速度也沒有辦法支撐這么大體量的“造城運動”，這個過程中不僅造成了巨大資源浪費，更潛藏著系統性風險，比如開發商大規模的“圈地運動”、“空城鬼城”現象等等。

    大規模興建新區新城背后“圈地運動”大規模興建新城、新區是由多種利益驅使導致，就“圈地”現象而言，依據“圈地”主體不同，主要可以分為三類：

    第一類是開發企業，由于土地儲備的多少是衡量一個企業可持續發展的關鍵指標，因此，開發企業開始利用物流中心、商品集散中心、文化產業、養老地產、旅游養生地產等概念圈占大批量的土地資源，進行土地的戰略儲備，以被后期長期發展之用。

   第二類，各地正在大規模興建的各類新城、開發區、園區、城市副中心等。為了爭奪國家鼓勵相關產業政策的紅利，各地方政府尤其是地級市以下行政單位，以各種名義報批大量新城、開發區、園區、城市副中心，以“以租代征”、低價征地等方式圈占大量農地，直接在農地上進行工廠開發區、園區建設。

    第三類，部分實力比較強的實體企業為了解決自身資源整合或行業資源平臺，開始在全國大規模拿地進行平臺搭建，開發產業綜合體項目，順便進入了房地產開發領域。如一些知名的電商企業開始紛紛在各地投資建設區域物流中心，類似于卓越亞馬遜、阿里巴巴集團、京東商城等“電商企業+自建物流園區” 運營配送中心已大勢所趨。

    近期之所以出現大規模投資“圈地”的現象，主要還是政策驅動因素影響所致。在中央多次表態城鎮化是我國擴大內需的最大潛力的驅動下，市場機會與利益驅動導致各地熱衷于新區、新城、開發區、園區的報批，一些開發區、園區、新區、城市副中心規劃大批量出臺。對于熱衷于“圈地”的企業來講，由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，在新的市場機會的面前，各類投資主體當然也不可避免利用“圈地運動”實現土地本身的增值。對于開發企業來講，當前市場基本面趨好，資金面有所好轉不再緊張，此時，通過拿地進行戰略布局，“換倉”謀求下一輪市場發展機會成為當前開發企業的策略。

    “被城鎮化”將引發新“鬼城”之憂

    表面上來看，在多因素驅動下，大規模“圈地”可以對于以上不同主體來講儲備更多的后備發展資源，但是，大規模“圈地”的現象的勢必會造成一些負面的影響。

    土地資源短期內將可能成為少數利益集團圈地謀利的工具，造成一些土地資源出讓而不開發，導致土地資源的閑置、浪費。

    同時，盡管“以租代征”農地明令禁止，但是，部分地方政府伙同相關企業仍以此方式仍然圈占大量農地，直接在農地上進行工廠開發區、園區建設。后期卻由于招商運營能力、市場經濟環境等因素導致這些開發區難以盤活，反而成為地方經濟發展的拖累，造成更多的社會矛盾和問題。

    部分城市尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發開發區、園區、產業新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以開發區、園區、產業新城為名直接進行房地產市場開發“造城”，“加快”所謂城鎮化進程。這樣，“被城鎮化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”“鬼城 ”。“被城鎮化”與“空城”、“鬼城”導致三四線城市面臨比較大的市場風險，缺乏產業與配套的“被城鎮化”勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風險。

    針對近年來一些地方出現了以工業園區、產業園、集中區等名義違規設立開發區、隨意圈占土地、擴大開發區面積、擅自出臺優惠政策、低水平重復建設的苗頭和傾向。近期國家發展改革委、國土資源部、住房城鄉建設部將會同有關部門已經對各類開發區進行清理整改。國務院辦公廳近日印發《深化流通體制改革加快流通產業發展重點工作部門分工方案》也是針對“圈地”現象的具體整理措施。

    但是，僅僅依靠政府行政規范“圈地”現象只能起到短期干預的市場主體行為的作用，還沒有辦法起到根本性作用，要根本上防止“圈地”現象的發生，還應該從政策審批與監管、稅費調節、產業與新城等多角度進行。

    政府應該嚴格審批的項目類別，減少對于同質化、缺乏市場競爭力的項目的審批，從源頭杜絕土地資源閑置、浪費現象，讓以圈地為目的的相關主體望而卻步。根據閑置土地處理辦法，對于具有“圈地”行為、圈而不建的企業，提高其違法成本及懲罰執行力度。比如各地以“以租代征”侵占農地的現象給予地方政府相關責任人、企業等相關責任人較高的違法成本，以此防止和杜絕非法占地。

    同時，開征土地增值稅，針對長期不開發或開發節奏較長的項目，可對企業開征土地增值稅，使企業持有土地本身的增值部分利潤空間壓縮，以此降低企業圈地囤地的動機，督促其盡快進行市場開發，減少土地資源閑置與浪費現象。

    而應控制發展產業園區、開發區，建設產業新城，要產業先行，切實做到“產城融合”。

    眾所周知，產業新城是指以一種或多種產業為主導工業園或產業園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮，一般和大都市距離稍遠。產業新城的發展要建立在自身區域經濟、特色產業的基礎之上，首先要產業先行，在產業發展基礎上，再逐步推進產業新城，從而使實現城鎮化。一方面，產業先行導致的產業的聚集必然帶來土地城鎮化，此時，地方政府自然會拿出更多的地來為城市運行、城市發展、為城市的人口服務。另外一方面，從產業新城發展的角度來講，產業新城的發展過程就是高端要素的集聚過程，需要投入資金、高端規劃、科學招商，進而實現了工業化與城市化的快速推進。產業新城建設的成功要求開發主體的專業化開發能力作為保障，從而實現前瞻性的規劃、高水平開發、持續性發展。

    因此，產業新城的發展要實現產城融合。產業新城作為產業發展的載體，僅僅靠園區發展產業很難做好，因為缺乏居住、生活等配套。如果說僅僅搞城市化，只是做房地產市場開發建一些住宅來吸引人住，在沒有產業支撐的市場環境下也是不可行的。如果產業和新城之間不能夠實現城市、資本、產業與人口的協調發展，不僅僅或造成城市交通負荷加重，也可能最終導致“空城”的現象發生。因此，城鎮化和工業化要同步推進，也就是城鎮化過程中要切實實現“產城融合”，依靠產業的發展支持城市的建設，同時城市的基礎設施配套反過來促進產業結構的升級，這樣相互的互動與推進，才是新型城鎮化過程中防止產業新城泛濫的最有效的方法。


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